近年、大型台風や集中豪雨による河川の氾濫、土砂崩れなどの災害が毎年のように発生しています。こういった災害の被害を受けると、場合によっては建物が全壊するなど、不動産物件の価値は大きく毀損します。そこで、不動産投資に際しては、災害のリスクをあらかじめ確認できる「ハザードマップ」を参照することが重要です。
この記事では、消防士が不動産投資をするにあたって把握しておくべきハザードマップとはどんなものか、その入手方法や活用方法などを解説します。
そもそもハザードマップとは
まず、ハザードマップとはどのようなものなのかについて確認しましょう。
自然災害が発生したときのリスクを予測した地図
国土地理院では、ハザードマップを「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」と定義しています。
ハザードマップには、その地域の土地の成り立ちや災害の素因となる地形や地盤の特徴、過去の災害履歴などを基に、災害リスクを予測した情報と、避難場所・避難経路などの防災地理情報がまとめられています。
つまり、災害が起きたときに、どんな被害が受けそうか、どこにどうやって避難すればいいのかが分かるというわけです。
ハザードマップの入手、閲覧方法
ハザードマップは、市区町村ごとに作成されており、以下の場所で入手できます。
・市区町村役場の窓口
・市区町村のホームページ
・国土交通省が運営しているハザードマップポータルサイト
（https://disaportal.gsi.go.jp/）
以下、ハザードマップポータルサイトを例に説明していきます。
ハザードマップの見方をチェック
ハザードマップポータルサイトには、「重ねるハザードマップ」「わがまちハザードマップ」の2種類のコンテンツがあります。
「重ねるハザードマップ」では、「洪水、土砂災害、高潮、津波」のリスク情報のほか、道路防災情報や土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。
また、「わがまちハザードマップ」では、任意の市区町村を指定すると、その市区町村で用意されているハザードマップへのリンクが示されます。
ハザードマップの例
マップ上では、災害時に予想される被害の大きさが色分けされて示されます。ただし、無着色の区域でも災害リスクがないという意味ではありません。
下記は、「重ねるハザードマップ」により、東京都心部における「洪水」の想定被害を表したマップです。
洪水が予想されるエリアが、浸水の深さごとに色分けされています。隣接エリアでも場所によって浸水の深さに幅があるのが分かります。
下のマップは、神奈川県秦野市周辺の土砂災害に関するハザードマップです。
土砂災害が発生した際に、身体に危害が生じる恐れがある「土砂災害警戒区域」、建築物の破壊が生じる恐れのある「土石流特別警戒区位置」が色分けされています。ほかにも、急傾斜の崩壊や地すべりの危険個所、雪崩危険個所などが確認可能です。
不動産投資におけるハザードマップの活用
不動産投資を検討する際、地域によって見るべき点は異なるものの、その物件が属するエリアのハザードマップを確認しておくべきでしょう。
例えば大型河川の近隣や低地なら、洪水の被害を重視すべきでしょう。あるいは、湾岸エリアなど、海沿いのエリアであれば、津波の被害を確認するべきです。
また、山沿いに近いエリアや傾斜地であれば、土砂災害を心配しなければなりません。
都市圏では、まず洪水ハザードマップをチェック
実は、マンション投資の対象となる物件が多い大都市圏ほど、河川が多く海にも近いという特徴があります。東京東部エリアのように海抜0メートル地域が広がるエリアも多くあります。そういったエリアでは、ハザードマップの確認は必須でしょう。
3階以上の階層であれば、よほどのことがない限り、浸水の心配はありません。ただし、1階の物件はもちろん、地域によっては2階の物件でも浸水リスクはあります。
また、直接物件が浸水しなくても、周囲に甚大な被害が生じると、その後の賃貸需要が影響を受ける可能性もあります。
もし水害の被害を受けたとき、大規模な修繕が必要になると、毎月積み立てている修繕費用ではまかなえないかも知れません。そのため、被災後に毎月の修繕費用や管理費が値上げになる恐れもあります。
山に近い場所では、土砂災害ハザードマップが重要
土砂災害とは、大雨などがきっかけとなって、がけ崩れや土石流、地すべりなどが発生することです。土砂災害の特徴は、鉄筋コンクリート造のマンションでも倒壊するなど、水害よりもはるかに大きな被害がもたされる危険があることです。
内陸部に近い場合、大型河川の近くでない限り、洪水のリスクは相対的に少なくなります。しかし、山地が近い、傾斜地に建てられている、あるいは、山地を造成して作られた新興住宅地などでは、土砂災害のリスクが高まります。
そういった地域の物件を検討している場合は、土砂災害ハザードマップの確認は必須です。高リスクエリアへの投資は慎重になるべきでしょう。
不動産投資でハザードマップを活用する注意点
ハザードマップを確認するときには、次の2点に注意してください。
①ハザードマップは、主に過去の事例から被害がありそうな地域を予測していること。
②マップによって、作成基準が異なる場合があること。
たとえば、東京都の「中央区洪水ハザードマップ（隅田川・神田川・日本橋川版）」では、2000年9月の東海豪雨を想定して作成されています。それに対して、「同（荒川版）」は1,000年に1度の想定最大規模降雨を想定しています。
これは作成時点が異なるためだと思われますが、このような違いがあることも念頭においておきましょう。
（出典：東京都中央区Webサイト
https://www.city.chuo.lg.jp/smph/bosai/bosai/suigaisonae/kouzuihazard/kouzui03.html）
まとめ
近年、台風の大型化や豪雨の多発など、異常気象が増えていることは明らかです。そのため、不動産投資に際しても、以前よりも災害リスクに対して敏感に向き合う必要があります。
その基本として、ぜひハザードマップを活用してください。
