現在、世界的にインフレ傾向が強まっています。日本においても、高まり続けるインフレリスクに対し、どう資産を守るかが課題となってくる可能性が高いでしょう。本記事は、なぜインフレ対策が必要になるのか、また、インフレ対策としてなぜ不動産投資が有効なのか、不動産投資で失敗しない方法などを解説します。
世界的に続くインフレ傾向
「最近、ガソリンや電気代がずいぶん高くなったなあ」と感じている方も多いのではないでしょうか。
世の中のさまざまなモノやサービスの価格をまとめて「物価」といいます。物価が継続的に上昇することを「インフレーション」略して、「インフレ」といいます。
いま、アメリカをはじめ、世界的にインフレ傾向が強まっており、多くの消費者が物価の高騰に苦しんでいます。例えば、アメリカの労働省によると、アメリカ国内の消費者物価指数は前年同月比で6.2％も上昇しています。
ないぜいまインフレが強まっているのかというと、コロナ禍で停滞していた経済活動が再開され、モノやサービスへの需要が急速に拡大していることが1つの理由です。またその一方で、いまだにコロナ禍が完全に終息したわけではないため生産活動は滞っており、原材料などの供給がなかなか増えないことがあります。さらには、産油国が原油の生産を抑えていることによる原油価格の上昇も大きな影響を与えています。
モノやサービスの価格は需要と供給とのバランスで決まります。需要の増加に対して、供給の増加が追いついてないために、物価が上がっているのです。
日本国内では、長くデフレの時代が続いたこともあり、本格的なインフレにはなっていませんが、ガソリンの値上げなどエネルギー価格の高騰が見られ、また食料品や日用品などは、メーカーが価格を据え置いたまま内容量をこっそり減らす「ステルスインフレ」（シュリンクフレーション）と呼ばれる現象も拡大しており、今後日本国内でもインフレが進む可能性があります。
なぜ資産を守るためにインフレ対策が必要なのか
インフレになると、同じ金額を支払ったとしても、以前よりも買えるモノの量が少なくなります。一方、お給料は急には上がりません。そのため急激なインフレが続けば、当然、生活は苦しくなります。
そして、インフレが続いていく場合、資産運用の考え方も変えなければなりません。同じお金でも買えるモノの量が減っていくということは、言い換えれば、時間が経つにつれて、持っているお金の価値がどんどん下がっていくということです。つまり、額面金額は変わらないのに、実質的にはお金が目減りしていくのです。
現金や預金はインフレによって目減りする
もっとも、それは現金の話です。預金であれば利息がつきます。インフレになれば利息も上がります。しかしその上昇はインフレより遅く、小さい上昇です。したがって、インフレ時代にはタンス預金もちろん、銀行預金をしていても、どんどん価値が減っていくのです。
とくに定期預金など固定金利の商品は、価値の減少が大きくなります。例えば1％の固定金利だと、インフレにより物価が3％、5％と上昇していけばいくほど、物価の上昇と金利との差が大きくなり、実質的な価値の目減りが大きくなります。
変動金利の預金であれば、ある程度はこれをカバーできるともいえますが、そもそもの金利水準が低過ぎることが多いため、やはり預金だけでのインフレ対応は難しいでしょう。
このような性質の商品を「インフレリスクに弱い」ともいいます。固定金利の定期預金などは、インフレになっても金利が上がらないので、インフレリスクに弱い金融商品の代表です。
年金もインフレリスクに弱い
支給額があらかじめ決まっている確定給付型の個人年金保険なども同じでインフレリスクに弱い商品です。
確実に元本が保証される商品だからと、預金や確定給付型の個人年金商品だけで老後資金を用意しようとすると、もしインフレが進んだ場合、かなり困ったことになるでしょう。
将来の年金の受け取り時に物価が2倍になっていたとしたら、同じ金額の預金や年金でも、価値は半分に目減りしているからです。
せっかく老後のためにコツコツ積み立てていても、インフレ対策ができていなければ老後の生活が苦しくなってしまうかも知れません。
インフレ対策に不動産投資が有効な理由
上に見たように、預金や年金だけではインフレリスクへの不安があります。そこで、これからの資産運用においては、資産全体の中にインフレリスクに強い資産を、意識的に組み込んでくことが大切になります。インフレリスクに強い資産の代表が不動産です。
不動産投資なら物価上昇を考慮した家賃の設定が可能
賃貸不動産の家賃も世の中の物価に含まれるものの1つです。そのため、インフレになって物価が上昇すれば、家賃も上昇していきます。例えば、総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」といったデータをみると、過去の日本国内の家賃上昇は、消費者物価指数とほぼ連動していることが分かります。
ということはつまり、不動産投資をしていれば、インフレになってもそれが家賃に反映されるため、インフレ対策ができるのです。
投資用のローンの価値もインフレによって目減りする
先に、インフレではお金の価値が減るために、預金や年金が目減りすると述べましたが、同じ理屈でお金の価値が減るということは、借金の価値も減ることになります。つまり、不動産投資用に契約したローンの実質的価値も目減りします。
インフレでは貨幣の価値が下がるため、家賃収入を確保しながら実質的な借金を減らせることは大きなメリットとなるでしょう。
これも預金の場合と同じで、とくに固定金利のローンは、インフレが進んでも金利が変わらないので、目減りの割合が多くなります。逆に変動金利ローンでは、インフレが進むとそれにあわせて金利も上昇し、返済額が増えます。
そのため、インフレリスクが高いときには、固定金利ローンを選ぶことが投資の定石です。
インフレ対策として不動産投資をする際の注意点
インフレ対策として有効な不動産投資ですが、以下の点には注意が必要です。
家賃収入が得られないリスクに注意
いくらインフレ対策として不動産投資が有効だからといっても、そもそも入居者がつかず、家賃収入が得られなければ意味がありません。あるいは、入居者の家賃滞納によって計画通りに収入を得られない可能性もあります。
空室対策や入居審査基準の厳格化などを通じ、恒常的に収入を得られる仕組み作りが大切です。
流動性の低さにも注意
不動産は現金や普通預金に比べてインフレには強いものの、売却などによって現金化するためには時間がかかるため、現金化しにくい資産です。これを「流動性が低い」資産ともいいます。
不動産投資には固有のリスクもあり、また流動性が低いため、資産のすべてを不動産投資にしてしまうことも考え物です。
まとめ
インフレリスクは高まっているため、それを無視した資産形成は、老後に不安を残します。しかし、インフレリスクだけを考えて、すべてを不動産投資にしてしまうような極端な考え方も、別のリスクを生じさせます。要はバランスを取った資産形成が大切なのです。
ただ現実的には、消防士の多くは預金や年金、退職金によって老後の生活を賄おうとしています。それらはインフレリスクに弱い資産です。インフレリスクに強い資産も組み合わせて、盤石の資産形成を図りましょう。
